Imposta di soggiorno negli affitti brevi: chi la paga, come si riscuote, come si dichiara

Se affitti una casa per brevi periodi, prima o poi devi fare i conti con l'imposta di soggiorno. È una delle voci che confonde di più gli host, perché le regole cambiano da Comune a Comune. In questo articolo vediamo come funziona in generale: chi la paga, chi la incassa, come si calcola e cosa succede se non viene versata.

Cos'è l'imposta di soggiorno e chi la decide

L'imposta di soggiorno è un tributo locale. Non la decide lo Stato, la decide il Comune dove si trova il tuo alloggio. Ogni Comune stabilisce con un proprio regolamento l'importo per notte, le fasce di prezzo o di stagione, le esenzioni e le modalità di versamento.

Per questo motivo non esiste un importo unico valido in tutta Italia. Due case a poche centinaia di chilometri di distanza possono avere tariffe diverse, e anche periodi dell'anno diversi con importi diversi nello stesso Comune. La prima cosa da fare, sempre, è leggere il regolamento comunale della tua città, oppure chiedere all'ufficio tributi. Non affidarti a quello che senti dire da altri host, perché le regole cambiano spesso e da zona a zona.

Chi paga e chi riscuote l'imposta

A pagare l'imposta di soggiorno è sempre l'ospite. L'host, invece, riveste il ruolo di responsabile d'imposta: è tenuto a incassarla dall'ospite e a versarla al Comune nei tempi stabiliti dal regolamento. Non è un costo che resta a carico tuo, ma è una tua responsabilità raccoglierla e girarla correttamente.

Le cose si complicano un po' quando la prenotazione arriva da un portale che gestisce anche il pagamento. In alcuni Comuni è il portale stesso a occuparsi della riscossione e del versamento al posto tuo. È il caso, per esempio, di Airbnb, che in molti Comuni italiani riscuote l'imposta di soggiorno direttamente dall'ospite e la versa. Booking, invece, di norma non lo fa, e lascia il compito all'host. Ma anche qui vale la stessa regola generale: verifica nel tuo Comune e nelle impostazioni del portale, perché la situazione può cambiare nel tempo e non è uguale ovunque.

Le esenzioni tipiche

Quasi tutti i regolamenti comunali prevedono delle esenzioni, cioè categorie di ospiti che non devono pagare l'imposta. Le più comuni sono:

• i minori sotto una certa età, che varia da Comune a Comune
• i residenti nel Comune stesso
• le forze dell'ordine in servizio
• le persone malate e chi le accompagna, in alcuni casi con documentazione da presentare

Attenzione: età, categorie e documenti richiesti cambiano da regolamento a regolamento. Anche qui, l'unico modo per essere sicuri è controllare il testo del tuo Comune, perché applicare un'esenzione che in realtà non vale nella tua città espone a contestazioni.

Il numero massimo di notti tassate

Molti Comuni fissano anche un tetto massimo di notti per le quali si paga l'imposta durante uno stesso soggiorno: superato quel numero, le notti successive non vengono più tassate. Anche questo limite, se previsto, va verificato nel regolamento locale: non è un valore fisso e non tutti i Comuni lo applicano.

Come si calcola per una prenotazione

Il calcolo, una volta note tariffa ed esenzioni, è semplice: si moltiplica il numero di ospiti soggetti all'imposta per il numero di notti soggette a imposta, e si moltiplica il risultato per la tariffa a persona a notte prevista dal Comune. Gli ospiti esenti, come i minori sotto l'età prevista, vanno esclusi dal conteggio. Le eventuali notti oltre il tetto massimo, se il Comune lo prevede, non si contano.

Il calcolo va sempre rifatto per ogni prenotazione, perché numero di ospiti e notti cambiano ogni volta, e in alcuni Comuni cambia anche la tariffa a seconda del periodo dell'anno.

Come incassarla dall'ospite

Ci sono diversi modi per farsi consegnare l'imposta di soggiorno, e spesso convivono più opzioni nella stessa struttura:

• in contanti al momento del check-in
• con carta, insieme ad altre spese extra
• inclusa nel pagamento online al momento della prenotazione
• tramite il portale, quando è quest'ultimo a occuparsi della riscossione

La scelta dipende da come lavori: chi fa check-in in autonomia tende a preferire l'incasso online, chi accoglie di persona spesso raccoglie i contanti all'arrivo.

La ricevuta all'ospite

Qualunque sia il metodo di incasso, è buona prassi rilasciare all'ospite una ricevuta che indichi l'importo pagato, il numero di persone e di notti su cui è stata calcolata l'imposta. Alcuni regolamenti comunali lo richiedono espressamente. Anche quando non è obbligatorio, la ricevuta evita contestazioni e ti mette al riparo in caso di controlli.

Dichiarazione e versamento al Comune

L'host, in qualità di responsabile d'imposta, deve versare periodicamente al Comune quanto riscosso. La periodicità del versamento, trimestrale o mensile, dipende dal regolamento comunale: non è la stessa ovunque.

A questo si aggiunge, in molti Comuni, una dichiarazione annuale che il responsabile d'imposta deve presentare entro il 30 giugno dell'anno successivo, riepilogando quanto incassato e versato durante l'anno. Le scadenze esatte, però, vanno sempre confermate con il tuo Comune, perché alcuni regolamenti prevedono termini diversi.

Sanzioni per omesso versamento

Se l'imposta viene incassata dall'ospite ma non versata al Comune, oppure se non viene proprio riscossa quando dovuta, il host responsabile d'imposta rischia sanzioni amministrative, oltre al recupero dell'importo dovuto e degli interessi. L'entità delle sanzioni è stabilita dal regolamento comunale e dalla normativa sui tributi locali, e può essere significativa se l'omissione si protrae nel tempo. Conviene quindi non lasciare accumulare i versamenti e tenere sempre traccia di quanto riscosso prenotazione per prenotazione.

Errori comuni

Gli errori più frequenti che si vedono tra gli host sono sempre gli stessi: applicare la tariffa di un altro Comune o di un'altra struttura, dimenticare di aggiornare l'importo quando il Comune lo modifica, applicare un'esenzione senza verificarne i requisiti esatti, non tenere un registro chiaro di quanto incassato e versato, e affidarsi al portale pensando che riscuota l'imposta quando in realtà non lo fa. Un controllo periodico del regolamento comunale e un registro ordinato evitano la maggior parte di questi problemi.

Easybnb calcola l'imposta di soggiorno per ogni prenotazione secondo le regole del tuo Comune, la fa pagare online durante il check-in e prepara il riepilogo utile per la dichiarazione.

Domande frequenti

L'imposta di soggiorno è uguale in tutta Italia?

No. Ogni Comune stabilisce importo, esenzioni e regole con un proprio regolamento. Vanno sempre verificate a livello locale.

Se uso un portale che incassa l'imposta, devo comunque occuparmene?

Dipende dal portale e dal Comune. Alcuni portali riscuotono e versano al posto tuo, altri no: va controllato caso per caso nelle impostazioni del portale e nel regolamento comunale.

Cosa rischio se non verso l'imposta riscossa?

Sanzioni amministrative, oltre al recupero dell'importo dovuto e degli interessi, secondo quanto previsto dal regolamento del tuo Comune.