Paghi le tasse, gestisci tutto con Airbnb e pensi di essere a posto.
Poi ti arriva una sanzione dal Comune.
Oppure un controllo fiscale.
E ti chiedi: “Ma non era tutto in regola?”
La risposta, spesso, è no. Non per colpa tua, ma per colpa della confusione che regna tra obblighi comunali, norme fiscali e piattaforme online.
Vediamo una volta per tutte cosa devi fare per non rischiare.
Indice dei contenuti
💶 Tassa di soggiorno: chi la deve versare?
Tu, gestore della struttura. Anche se usi Airbnb o Booking.
❗ L’errore più comune? Pensare che “Airbnb la versa, quindi io non devo fare nulla”.
✅ Sì, Airbnb versa la tassa di soggiorno al Comune di Roma.
❌ No, non basta per essere in regola.
🔄 Devi anche comunicare trimestralmente al Comune:
- Numero di ospiti
- Pernottamenti
- Eventuali esenzioni (es. minori, disabili, legge 104)
- Importo riscosso
E devi farlo anche se non hai avuto ospiti (comunicazione “a zero”).
👉 Senza questa comunicazione, il Comune non può registrare l’incasso, e tu rischi una sanzione amministrativa, anche se i soldi li hai versati davvero.
🛂 Come si comunica al Comune?
Attraverso il portale GE.CO.S (Gestione Contributo Soggiorno)
Scadenze:
- 16 gennaio (per ottobre-dicembre)
- 16 aprile (per gennaio-marzo)
- 16 luglio (per aprile-giugno)
- 16 ottobre (per luglio-settembre)
🧾 Se non hai accesso o non hai mai fatto login, contatta subito l’ufficio turismo del Comune di Roma.
👁 Occhio alla trasparenza con gli ospiti
Devi anche esporre nella struttura:
- Avviso che indica che il soggiorno è soggetto alla tassa comunale
- Informazioni sulle tariffe e sulle esenzioni
- Tutto in almeno due lingue (es. italiano e inglese)
Molti host si dimenticano di questo e si prendono una multa durante i controlli.
📊 E l’Agenzia delle Entrate? Qui serve fare attenzione
Dal punto di vista fiscale, le locazioni brevi (fino a 30 giorni) seguono regole precise:
🔹 Se hai fino a 4 appartamenti
- Puoi scegliere la cedolare secca (21% o 26%)
- Non serve aprire partita IVA
🔹 Se gestisci più di 4 appartamenti
- Devi aprire partita IVA
- L’attività è considerata imprenditoriale
Non puoi più dichiarare i redditi come "redditi fondiari", ma devi fare dichiarazione IVA, bilancio, registrazione costi/ricavi
Errore comune: aprire la partita IVA solo per il 5º appartamento.
❌ Sbagliato. Una volta superata la soglia, tutti gli immobili rientrano nella gestione imprenditoriale.
✍️ In sintesi, cosa devi fare per essere in regola?
✅ Versa la tassa di soggiorno (Airbnb lo fa per te, ma tu sei responsabile)
✅ Comunica i dati ogni trimestre su GE.CO.S (anche se hai avuto zero ospiti)
✅ Esporre le tariffe e le esenzioni in struttura (almeno in due lingue)
✅ Se gestisci più di 4 case, apri la partita IVA
✅ Se offri anche colazione, pulizia durante il soggiorno o altri servizi extra, valuta con un commercialista se rientri in attività imprenditoriale
✅ Se hai dubbi, chiedi un interpello all’Agenzia delle Entrate per avere una risposta ufficiale sul tuo caso
🧠 Easybnb ti aiuta a non fare errori
La burocrazia è complicata, lo sappiamo.
Per questo affianchiamo gli host passo dopo passo, sia dal punto di vista:
- fiscale (con commercialisti e consulenti partner)
- normativo (per l’inquadramento corretto della tua attività)
- operativo (con template, scadenze, e automazioni)
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