Cedolare secca sugli affitti brevi: 21% o 26%? Come si calcola nel 2026

Se affitti una casa per brevi periodi, la cedolare secca è quasi sempre la scelta più semplice. È un'imposta sostitutiva: al posto di IRPEF, addizionali regionali e comunali, paghi un'unica aliquota sul canone. Niente scaglioni, niente calcoli complicati legati al tuo reddito complessivo. Per la maggior parte degli host che affittano come privati, senza partita IVA, conviene quasi sempre rispetto alla tassazione ordinaria.

Dal 2024 però la regola non è più uguale per tutti. Bisogna distinguere quante unità immobiliari destini alla locazione breve.

La regola dal 2024: 21% o 26%

La legge di bilancio 2024 ha cambiato le aliquote della cedolare secca sugli affitti brevi. Funziona così:

• Il 21% si applica a una sola unità immobiliare, scelta liberamente dal proprietario in dichiarazione dei redditi.
• Il 26% si applica dalla seconda alla quarta unità destinata a locazione breve nello stesso anno.
• Oltre le quattro unità, l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale: serve la partita IVA e la cedolare secca non è più applicabile.

La scelta di quale unità mettere al 21% è del contribuente, e conviene farla con criterio: di solito è più conveniente applicarla all'immobile che genera il canone più alto, perché lì il risparmio in valore assoluto è maggiore. Verifica comunque il calcolo con il tuo commercialista, perché entrano in gioco anche altri redditi e detrazioni.

Un esempio numerico

Facciamo un esempio semplificato, solo per capire il meccanismo. Le cifre sono indicative: per il tuo caso specifico verifica con il tuo commercialista.

Un host ha due appartamenti in affitto breve:

• Appartamento A: 18.000 euro di canoni lordi nell'anno.
• Appartamento B: 10.000 euro di canoni lordi nell'anno.

Conviene applicare il 21% all'appartamento con il canone più alto, cioè A: 18.000 × 21% = 3.780 euro. Sull'appartamento B si applica il 26%: 10.000 × 26% = 2.600 euro. Totale imposta: 6.380 euro. Se avesse scelto il 21% sull'appartamento B, avrebbe pagato 2.100 euro su B e 4.680 euro su A (18.000 × 26%), totale 6.780 euro: 400 euro in più. Da qui l'importanza di scegliere bene.

Cosa conta come "locazione breve"

Rientrano nel regime della locazione breve i contratti di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa. Possono essere inclusi anche servizi accessori come la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali, senza che questo faccia perdere la natura di locazione. Se invece offri servizi tipici di una struttura ricettiva (colazione, reception, altri servizi alberghieri), il regime fiscale può cambiare: in caso di dubbio, verifica con il tuo commercialista.

La ritenuta del 21% delle piattaforme

Se incassi tramite piattaforme come Airbnb o Booking, spesso ti viene applicata una ritenuta d'acconto del 21% sul canone. Non è un'imposta aggiuntiva: è un anticipo che poi scomputi in dichiarazione dai tuoi debiti d'imposta. Abbiamo dedicato un articolo a come funziona e come si recupera: ritenuta 21% Airbnb, come funziona e come si recupera.

Base imponibile: cosa entra e cosa no

La cedolare secca si calcola sul canone lordo. Questo è un punto importante da capire: a differenza dell'IRPEF, la cedolare non ammette la deduzione di spese o costi sostenuti per l'immobile. Non puoi scalare manutenzioni, condominio o altre spese dalla base imponibile.

Restano invece fuori dal calcolo della cedolare: l'imposta di soggiorno (che incassi per conto del Comune e non è un tuo ricavo) e il deposito cauzionale, quando viene restituito all'ospite e non trattenuto come corrispettivo.

Dove si dichiara

I redditi da locazione breve soggetti a cedolare secca si indicano nel quadro RB del modello Redditi Persone Fisiche, oppure nel corrispondente quadro del modello 730, a seconda di quale dichiarazione presenti. Per le scadenze di acconto e saldo valgono in generale le stesse date previste per l'IRPEF e la cedolare secca sugli affitti lunghi: verifica con il tuo commercialista le scadenze precise per la tua situazione, perché possono variare da un anno all'altro.

Quando conviene restare in IRPEF

La cedolare non è sempre la scelta migliore. Può convenire restare nella tassazione ordinaria IRPEF quando il tuo reddito complessivo è basso, perché gli scaglioni più bassi possono avere un'aliquota inferiore al 21%. Conviene anche quando hai molte detrazioni o deduzioni che riducono in modo significativo l'imposta dovuta, e che con la cedolare secca non potresti sfruttare sulla parte di reddito da locazione. Anche qui, il confronto va fatto caso per caso: verifica con il tuo commercialista quale regime conviene davvero nella tua situazione.

Errori comuni

• Scegliere l'unità sbagliata per il 21%. Come nell'esempio sopra, applicare l'aliquota agevolata all'immobile con canone più basso invece che a quello più alto porta a pagare più imposta del necessario.
• Non contare le unità cointestate con il coniuge. Se un immobile è cointestato, conta comunque come unità immobiliare ai fini del limite delle quattro unità e della scelta del 21%, anche se il canone si divide tra i due intestatari.
• Dimenticare la Certificazione Unica (CU). Se incassi tramite piattaforme che operano come sostituti d'imposta, ricevi una CU con le ritenute operate: va conservata e usata in dichiarazione, altrimenti rischi di pagare due volte o di perdere lo scomputo dell'acconto già versato.

Domande frequenti

Posso cambiare ogni anno quale unità mettere al 21%?

Sì, la scelta si fa in dichiarazione dei redditi anno per anno, quindi puoi valutare di volta in volta quale immobile conviene mettere all'aliquota agevolata. Verifica comunque con il tuo commercialista eventuali vincoli legati al tuo caso specifico.

Se ho cinque appartamenti, perdo la cedolare secca su tutti?

Oltre la quarta unità destinata a locazione breve nello stesso anno, l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale e serve la partita IVA: la cedolare secca sugli affitti brevi non è più applicabile. Le implicazioni pratiche vanno valutate con il tuo commercialista, perché possono cambiare anche altri aspetti fiscali e previdenziali.

La ritenuta d'acconto delle piattaforme è la stessa cosa della cedolare?

No. La ritenuta del 21% applicata da piattaforme come Airbnb è un acconto sull'imposta che dovrai comunque calcolare in dichiarazione (al 21% o al 26% a seconda dell'unità). Non sostituisce il calcolo della cedolare secca, ma viene scomputata da quanto dovuto.

Easybnb tiene il riepilogo di incassi e ritenute per unità e per piattaforma, pronto da consegnare al commercialista.