Ritenuta del 21% su Airbnb: come funziona e come si recupera

Se affitti una casa su Airbnb, probabilmente hai notato che l'incasso che arriva sul tuo conto è più basso di quanto avevi previsto. Il motivo, spesso, è la ritenuta del 21%. In questo articolo vediamo cos'è, chi la subisce e come si recupera se hai versato più tasse del dovuto.

Cos'è la ritenuta del 21% su Airbnb

Dal 2021 Airbnb, come le altre piattaforme che incassano il pagamento al posto dell'host, deve applicare una ritenuta d'acconto del 21% sugli importi dei soggiorni brevi. Airbnb agisce come sostituto d'imposta: prima di accreditarti l'incasso, trattiene il 21% e lo versa direttamente allo Stato a tuo nome.

Questa regola vale per i contratti di locazione breve, cioè affitti turistici fino a 30 giorni. Non è una tassa in più: è un acconto sulle imposte che dovrai comunque pagare in dichiarazione dei redditi.

A chi si applica (e a chi no)

La ritenuta riguarda le persone fisiche che affittano al di fuori di un'attività d'impresa: privati con una o più case, anche in regime di cedolare secca o di tassazione IRPEF ordinaria.

Non riguarda invece chi affitta nell'ambito di un'attività d'impresa, ad esempio chi ha una partita IVA per la gestione di case vacanze o chi emette fattura per i soggiorni. In quel caso Airbnb non applica la ritenuta, perché il reddito non rientra nello schema della locazione breve privata ma in quello del reddito d'impresa.

Un altro punto importante riguarda il numero di case: dalla quinta unità immobiliare destinata a locazione breve nello stesso periodo d'imposta, l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale. In quel caso cambia anche il regime fiscale applicabile. Verifica con il tuo commercialista se ti trovi in questa situazione.

Come funziona in dichiarazione: la ritenuta è un acconto

Il punto chiave da capire è questo: la ritenuta del 21% non è un'imposta definitiva, salvo il caso in cui tu abbia scelto la cedolare secca sulla prima unità e l'importo trattenuto coincida esattamente con l'imposta dovuta. È un acconto che va scomputato in dichiarazione dei redditi.

Se hai optato per la cedolare secca, l'aliquota è il 21% sulla prima unità immobiliare messa in locazione breve nell'anno, mentre dalla seconda alla quarta unità l'aliquota sale al 26%. Oltre le quattro unità, come detto, si entra nel regime d'impresa. Verifica con il tuo commercialista le aliquote applicabili al tuo caso, perché le regole possono cambiare nel tempo.

Se invece non hai scelto la cedolare secca, il reddito da locazione breve confluisce nell'IRPEF ordinaria, con le aliquote progressive per scaglioni. Anche in questo caso, la ritenuta subita da Airbnb si scomputa dall'imposta dovuta.

In pratica: in dichiarazione dichiari l'intero incasso lordo, calcoli l'imposta dovuta (cedolare secca o IRPEF) e poi sottrai quanto Airbnb ha già versato per te. Il risultato è quanto devi ancora pagare, oppure quanto hai versato in eccesso.

Dove trovi la ritenuta: la Certificazione Unica

Airbnb, come sostituto d'imposta, ha l'obbligo di rilasciarti ogni anno la Certificazione Unica (CU), di solito entro marzo. Questo documento riporta l'importo lordo degli incassi e l'importo della ritenuta versata per tuo conto.

La CU è il documento che il tuo commercialista userà per compilare correttamente la dichiarazione e scomputare la ritenuta. Conservala con cura: senza quel dato, rischi di pagare due volte le stesse imposte. Se non sai come scaricarla, abbiamo scritto una guida passo passo su come scaricare la Certificazione Unica da Airbnb e Booking.

Come si recupera se hai pagato più del dovuto

Può capitare che la ritenuta subita superi l'imposta effettivamente dovuta, ad esempio se hai avuto spese deducibili, se sei passato a un regime diverso durante l'anno o se hai avuto un reddito complessivo basso. In questi casi l'eccedenza non è persa: si traduce in un credito d'imposta.

Questo credito può essere gestito in tre modi, a seconda di come imposti la dichiarazione con il tuo commercialista: come rimborso diretto da parte dell'Agenzia delle Entrate, come compensazione con altre imposte da versare (ad esempio tramite modello F24), oppure riportato come credito per l'anno successivo. La scelta più conveniente dipende dalla tua situazione fiscale complessiva: parlane con il tuo commercialista.

Booking.com: attenzione al metodo di incasso

Su Booking.com la situazione è diversa e dipende da come arriva il pagamento. Se l'ospite paga direttamente te, ad esempio in struttura o con bonifico diretto, Booking.com non incassa il denaro e quindi non applica alcuna ritenuta: in questo caso la gestione fiscale resta interamente a tuo carico, come se non ci fosse un intermediario che incassa.

Se invece usi un sistema in cui è Booking a incassare il pagamento per tuo conto, la ritenuta può essere applicata, in modo analogo a quanto avviene su Airbnb. Le condizioni esatte possono cambiare nel tempo: verifica il tuo metodo di incasso su Booking.com e chiedi conferma al tuo commercialista su quale regime si applica al tuo caso specifico.

Errori comuni da evitare

• Dimenticare di scomputare la ritenuta. È l'errore più frequente: se il commercialista non ha la CU o non la considera, rischi di pagare due volte le stesse imposte sullo stesso incasso.
• Non conservare la Certificazione Unica. Senza questo documento è più difficile dimostrare quanto è già stato versato, e recuperare i dati richiede tempo.
• Confondere ritenuta e imposta definitiva. La ritenuta è quasi sempre un acconto, non il conto finale: va sempre inserita nella dichiarazione dei redditi, anche se pensi di non dover pagare altro.

Domande frequenti

La ritenuta del 21% si applica anche se ho la cedolare secca al 26%?

Sì. Airbnb applica una ritenuta del 21% a prescindere dall'aliquota che poi risulterà dovuta in base al tuo regime fiscale. Se rientri nella fascia tassata al 26% (dalla seconda alla quarta unità), la ritenuta resta comunque un acconto: in dichiarazione calcolerai l'imposta effettiva e scomputerai quanto già versato, pagando la differenza.

Cosa succede se non ricevo la Certificazione Unica da Airbnb?

Se non la trovi nella sezione dedicata del tuo account Airbnb entro i tempi previsti, contatta l'assistenza della piattaforma per richiederla. È un documento obbligatorio che Airbnb deve rilasciarti in quanto sostituto d'imposta, ed è indispensabile per il tuo commercialista in fase di dichiarazione.

La ritenuta si applica anche sulle pulizie e sulle altre spese addebitate all'ospite?

La base su cui viene calcolata la ritenuta può includere anche importi accessori incassati tramite la piattaforma, non solo il canone di affitto in senso stretto. Le regole di dettaglio possono variare: verifica con il tuo commercialista come viene calcolata la base imponibile nel tuo caso specifico, confrontandola con quanto riportato nella Certificazione Unica.

Gestire più annunci e più piattaforme rende facile perdere il conto di quanto è stato trattenuto e da chi. Easybnb registra gli incassi e le ritenute per ciascuna piattaforma e prepara automaticamente fatture e ricevute, così hai sempre i dati pronti per il tuo commercialista.