Quanto costa un property manager a Roma nel 2026 (e le domande da fare prima di firmare)

«Quanto costa un property manager a Roma?» è la domanda che ogni proprietario si fa prima di delegare — e la risposta onesta è: dipende da come ti fanno pagare, più che da quanto. I modelli sono tre, e la differenza tra il migliore e il peggiore per il tuo caso vale migliaia di euro l'anno.

I tre modelli di prezzo

• Percentuale sul fatturato (15–30%): il più diffuso. Semplice, ma occhio: il gestore guadagna anche quando tu, tolte le spese, non guadagni;
• Percentuale sull'utile: il gestore prende la sua quota solo su ciò che resta dopo i costi (pulizie, utenze, commissioni portali). Se l'immobile non rende, non guadagna nemmeno lui: gli incentivi sono allineati ai tuoi;
• Canone fisso mensile: prevedibile, ma il gestore non ha alcun incentivo a spingere i tuoi ricavi.

Cosa deve essere incluso (e cosa spesso non lo è)

Prima di firmare, chiedi esplicitamente cosa copre la percentuale: annunci e fotografie, gestione prezzi, comunicazione con gli ospiti 7/7, check-in, pulizie e biancheria (incluse o ribaltate al costo?), manutenzioni spicciole, adempimenti (CIN, Alloggiati Web, contributo di soggiorno, dichiarazioni), rendicontazione mensile. I contratti peggiori sono quelli dove la percentuale è bassa ma ogni voce sopra è un extra.

Le domande da fare a un property manager prima di firmare

• La percentuale si calcola sul lordo o sull'utile? Con quali costi dedotti?
• Chi incassa le prenotazioni — e ogni quanto mi girate il mio?
• Chi paga in caso di danni o cancellazioni?
• Posso vedere una rendicontazione reale di un altro immobile (anonimizzata)?
• Che durata ha il vincolo contrattuale e come si recede?

Quando conviene delegare e quando no

Se hai una sola casa, tempo libero e vivi vicino all'immobile, con un buon software fai quasi tutto da solo e ti tieni il 100% dell'utile. Se hai più unità, vivi lontano o semplicemente non vuoi pensarci, la gestione completa si ripaga: un revenue fatto bene recupera in prezzi ciò che paghi in commissioni. Noi di Easybnb lavoriamo con il modello che riteniamo più onesto — percentuale solo sull'utile, dopo i costi — e prima ancora di parlarne puoi farti un'idea dei numeri del tuo immobile con il calcolatore di rendimento gratuito.

Domande frequenti

Il 20-30% non è troppo? Dipende dalla base: il 25% sull'utile può costarti meno del 18% sul fatturato. Fatti sempre fare la simulazione su un anno intero del TUO immobile.

Posso cambiare gestore se non mi trovo? Verifica preavviso e penali prima di firmare: un contratto serio si recede in 30–60 giorni senza penali.