Cedolare secca affitti brevi 2026: quando è al 21%, quando al 26% e quando scatta la Partita IVA

Se affitti casa per brevi periodi, il 2026 è l'anno in cui conviene fermarsi cinque minuti a fare due conti. Le regole della cedolare secca sugli affitti brevi sono cambiate, e la differenza tra pagare il 21%, il 26% o dover aprire partita IVA dipende da quante unità metti a reddito e da come le dichiari.

Come funziona la cedolare secca sugli affitti brevi nel 2026

La cedolare secca è il regime che sostituisce IRPEF e addizionali con un'aliquota fissa sui canoni delle locazioni brevi (contratti fino a 30 giorni, fuori dall'attività d'impresa). Nel 2026 funziona così:

• 21% su una sola unità immobiliare, quella che scegli tu in dichiarazione dei redditi;
• 26% su tutte le altre unità destinate ad affitto breve;
• oltre un certo numero di unità non parliamo più di cedolare: scatta la presunzione di attività d'impresa e serve la partita IVA.

La scelta dell'unità al 21% non è automatica: la indichi tu nella dichiarazione dei redditi. La mossa giusta è ovvia ma va ricordata: scegli l'immobile che incassa di più, perché è lì che i 5 punti di differenza pesano.

Quando scatta la partita IVA

Il punto più delicato del 2026 riguarda chi gestisce più case: superata la soglia delle unità gestibili «da privato», il fisco presume che tu stia esercitando un'attività d'impresa, con obbligo di partita IVA, gestione IVA e contributi. Non è una scelta: è una presunzione che scatta dai numeri. Se sei vicino alla soglia, parlane prima con un commercialista — la differenza tra organizzarsi per tempo e riceversi un accertamento è enorme.

La ritenuta del 21% dei portali

Ricorda che Booking e Airbnb operano come sostituti d'imposta: quando incassano per te, trattengono una ritenuta del 21% che poi ritrovi come acconto in dichiarazione (nella Certificazione Unica che il portale emette). Se la tua aliquota reale è il 26%, la differenza la versi a conguaglio: tienilo presente quando fai i conti sul netto che ti resta.

Esempio pratico

Due appartamenti a Roma: il primo incassa 28.000 € l'anno, il secondo 15.000 €. Mettendo il primo al 21% paghi 5.880 € + 3.900 € (26% sul secondo) = 9.780 €. A scelte invertite pagheresti 10.130 €: 350 € regalati solo per una casella compilata male.

Domande frequenti

La cedolare al 21% vale anche se affitto solo poche settimane l'anno? Sì: non conta quanto affitti ma il regime scelto. Anche una sola settimana va dichiarata.

Posso cambiare ogni anno l'unità al 21%? Sì, la scelta si fa in dichiarazione per ciascun periodo d'imposta.

Chi mi conteggia incassi e ritenute per la dichiarazione? Se gestisci con Easybnb, il software tiene traccia di incassi, ritenute dei portali e tassa di soggiorno per ogni prenotazione: a fine anno esporti tutto per il commercialista in un click.