Ritenuta del 21% su Airbnb e Booking: come funziona, dove la trovi e come la recuperi in dichiarazione

Apri l'estratto conto e i numeri non tornano: Airbnb ti ha accreditato meno di quello che hai visto sulla prenotazione. Non è una commissione nascosta. È la ritenuta del 21% sugli affitti brevi, che i portali trattengono per conto del fisco. Capire come funziona ti fa recuperare soldi che sono tuoi.

Cos'è la ritenuta del 21% e chi la applica

Dal 2017 gli intermediari che incassano il canone al posto tuo (Airbnb, Booking quando gestisce il pagamento, Vrbo, agenzie con incasso) sono sostituti d'imposta: al momento del pagamento trattengono il 21% dell'importo lordo della locazione breve e lo versano all'Agenzia delle Entrate entro il 16 del mese successivo. Vale per i contratti fino a 30 giorni stipulati da privati, fuori dall'attività d'impresa.

Il punto che confonde è la natura della trattenuta. Dal 2024 la ritenuta è sempre a titolo di acconto: non chiude il conto con il fisco, è un anticipo sull'imposta che calcolerai in dichiarazione. Se hai scelto la cedolare al 21% su quell'immobile, l'acconto copre esattamente il dovuto. Se sei al 26% (dalla seconda unità in poi) verserai il 5% di differenza. Se sei in IRPEF ordinaria, il conguaglio dipende dalla tua aliquota.

Quando la trattengono e quando no

• Airbnb: incassa sempre lui, quindi la ritenuta c'è sempre. La vedi nella pagina Guadagni come «Ritenuta d'acconto».
• Booking.com: solo se usi Payments by Booking (pagamento online gestito dal portale). Se l'ospite paga direttamente a te in struttura o con la carta virtuale che incassi tu, Booking non trattiene nulla e sei tu a dichiarare il lordo intero.
• Sito diretto con incasso su tuo conto o Stripe: nessuna ritenuta, tutto in dichiarazione.
• Partita IVA (host imprenditore): la ritenuta non si applica, ma devi comunicarlo al portale nelle impostazioni fiscali, altrimenti te la trattengono lo stesso e la recuperi solo dopo.

La base su cui si calcola il 21% è il canone della locazione: pulizie e servizi accessori addebitati a parte restano fuori, il contributo di soggiorno pure. Se nel prezzo hai inglobato tutto, la ritenuta cade su tutto: un motivo in più per tenere separate le voci.

Dove la trovi: la Certificazione Unica

Entro il 16 marzo dell'anno successivo il portale ti rilascia la Certificazione Unica (CU) locazioni brevi. Airbnb la mette nella sezione Documenti fiscali dell'account, Booking nell'Extranet sotto Finanza → Documenti. Dentro trovi tre numeri che servono al commercialista: il lordo dei canoni, la ritenuta trattenuta e i giorni di locazione. Se gestisci più immobili sullo stesso account la CU è unica: sta a te ripartire per unità.

Se non trovi la CU, prima di scrivere all'assistenza controlla di aver inserito codice fiscale e dati anagrafici corretti nel profilo host: una CU intestata al nome sbagliato è la causa numero uno delle ritenute perse.

Come la recuperi in dichiarazione

Nel 730 i canoni delle locazioni brevi vanno nel quadro B (con l'opzione cedolare se l'hai scelta) e la ritenuta subita nella sezione delle ritenute, dove il CAF la riporta leggendola dalla CU. Nel modello Redditi PF il percorso è lo stesso: canoni nel quadro RB, ritenuta tra quelle scomputate dall'imposta. Il risultato è un'imposta netta più bassa o, se hai versato più del dovuto, un credito che ti torna come rimborso o in compensazione.

Esempio: un appartamento a Roma incassa 24.000 € di canoni su Airbnb. Ritenuta trattenuta 5.040 €. Se è la tua unica casa in cedolare al 21%, l'imposta dovuta è 5.040 €: non versi nulla. Se invece è la seconda unità al 26%, l'imposta è 6.240 € e paghi solo la differenza di 1.200 €. Senza la CU in dichiarazione avresti pagato 6.240 € pieni, regalando 5.040 € già versati.

Gli errori che costano di più

• Dichiarare il netto accreditato invece del lordo: il fisco incrocia i dati della CU e ti contesta la differenza.
• Dimenticare la ritenuta di Booking perché «pago solo Airbnb»: con Payments by Booking c'è anche lì.
• Non separare pulizie e canone nel prezzo: paghi il 21% anche sulle pulizie.
• Account host intestato a un familiare: la CU arriva a lui e la ritenuta la recupera lui, non tu.

Domande frequenti

La ritenuta vale anche per i soggiorni sopra i 30 giorni? No: oltre i 30 giorni non è locazione breve, il portale non trattiene nulla e il contratto va registrato.

Posso chiedere al portale di non applicarla? Solo se sei un soggetto d'impresa (partita IVA) e lo dichiari nel profilo. Da privato no.

Chi mi tiene il conto delle ritenute durante l'anno? Con Easybnb ogni prenotazione porta lordo, commissioni e ritenuta del portale: a fine anno esporti il riepilogo per immobile e il commercialista lo confronta con la CU in pochi minuti.