Airbnb, nuove regole della casa dal 20 novembre: cosa cambia per host

Airbnb cambia le regole della casa. Per le prenotazioni fatte dal 20 novembre 2026 non potrai più chiedere agli ospiti di lavare i piatti, togliere le lenzuola o portare i rifiuti fuori dalla proprietà. Non potrai nemmeno applicare multe tue o far firmare contratti separati, tranne in pochi casi. Il nuovo editor delle regole è già attivo dal 20 ottobre: conviene sistemare l'annuncio adesso.

Da dove arriva la notizia

Airbnb ha annunciato la novità il 20 ottobre 2026 sul suo Centro risorse per host, in una pagina intitolata Important changes to house rules. I dettagli operativi li ha analizzati Rental Scale-Up, e in Italia ne hanno scritto AGI (23 ottobre 2026) e Open (22 ottobre 2026).

Qui sotto distinguiamo quello che Airbnb ha scritto nel suo annuncio da quello che riportano le testate.

Cosa cambia, in concreto

Niente faccende da impresa di pulizie

Non puoi più chiedere attività che richiedono molto tempo o fatica, o che di solito fa chi pulisce. Gli esempi citati sono tre:

• togliere le lenzuola dal letto;
• lavare e mettere via i piatti;
• portare la spazzatura fuori dalla proprietà.

Puoi ancora fare richieste leggere. Per esempio: lasciare i piatti usati nel lavello, raccogliere gli asciugamani bagnati, fare la differenziata nei contenitori che trovi in casa.

Niente multe

Non puoi più fissare penali tue, tipo «50 euro se lasci la lavastoviglie piena». Per i danni alla casa Airbnb ti rimanda ad AirCover.

Contratti separati solo in pochi casi

Di norma non puoi chiedere all'ospite di firmare un contratto oltre alla prenotazione su Airbnb. Le eccezioni previste sono poche, per esempio quando lo impone la legge o il regolamento del condominio. Secondo alcune testate di settore, le eccezioni comprendono anche i soggiorni lunghi e i servizi extra facoltativi. Se oggi fai firmare un contratto, verifica sulle pagine ufficiali di Airbnb se rientri in uno di questi casi.

Regole chiare prima della prenotazione

• Le regole vanno dichiarate nell'annuncio prima che l'ospite prenoti. Non puoi aggiungere condizioni dopo.
• Secondo le testate, non puoi limitare l'accesso a un servizio che mostri nell'annuncio. Se nelle foto c'è la terrazza, l'ospite la può usare.

Le 7 regole standard e le «richieste»

Nell'editor dell'annuncio adesso trovi tutto in un unico posto:

• 7 regole standard da scegliere. Due sono nuove: il numero massimo di ospiti per la notte e l'obbligo di chiudere a chiave al check-out.
• Richieste: qui aggiungi le tue istruzioni, purché siano «ragionevoli». Secondo Rental Scale-Up, sono divise in due riquadri: durante il soggiorno e prima del check-out.

Le regole saranno più visibili per l'ospite: nell'annuncio, nella sezione Viaggi e nei promemoria della prenotazione.

Fai attenzione a un punto. Secondo Rental Scale-Up le richieste non sono vincolanti: se un ospite non lascia i piatti nel lavello, non puoi cancellargli la prenotazione né penalizzarlo.

Chi riguarda e da quando

• Chi: tutti gli host su Airbnb. Secondo le testate, la policy vale in tutto il mondo, quindi anche in Italia.
• Da quando: dalle prenotazioni effettuate dal 20 novembre 2026. Conta la data in cui l'ospite prenota, non quella del soggiorno.
• Prenotazioni già fatte: secondo Rental Scale-Up la policy non le tocca. Puoi sistemare l'annuncio senza modificare le prenotazioni già confermate.

Esempio: un ospite che prenota il 10 novembre per un soggiorno a dicembre ricade nelle regole vecchie. Uno che prenota il 21 novembre per lo stesso periodo ricade in quelle nuove.

Cosa succede se l'annuncio non è in regola

Secondo La Nuova Sardegna, Sky TG24 e Rental Scale-Up, gli annunci con regole non conformi riceveranno degli avvisi e rischiano di perdere visibilità nei risultati di ricerca. Rental Scale-Up parla anche di segnalazioni come «include richieste di pulizia». Non sappiamo ancora con precisione come e quando Airbnb applicherà questi avvisi. Meglio non aspettare di scoprirlo.

Cosa fare adesso: la checklist

1. Rileggi le regole attuali. Controlla il testo dell'annuncio, la guida della casa e i messaggi automatici. Cerca parole come «lavare», «lenzuola», «spazzatura», «multa», «penale». Se ti serve una base da cui ripartire, guarda le 8 regole della casa più importanti per gli affitti brevi.
2. Trasforma gli obblighi in richieste leggere. «Lava e asciuga i piatti» diventa «lascia i piatti usati nel lavello». «Porta fuori la spazzatura» diventa «usa i contenitori per la differenziata in cucina».
3. Cancella le multe. Togli ogni importo dal regolamento. Per i danni segui la procedura di Airbnb.
4. Controlla i contratti. Se fai firmare qualcosa all'arrivo, verifica che rientri nelle eccezioni previste.
5. Riporta le regole del condominio. Se il regolamento condominiale impone orari o divieti, scrivilo nell'annuncio nella sezione giusta. Qui trovi perché il regolamento conta così tanto: la sentenza sugli affitti brevi in condominio.
6. Usa le due regole nuove. Imposta il numero massimo di ospiti per la notte e la chiusura a chiave alla partenza.
7. Rivedi le pulizie. Se gli ospiti non tolgono più le lenzuola e non lavano i piatti, chi pulisce avrà più lavoro. Parla con l'impresa o con chi ti aiuta e rivedi tempi e costi del cambio.

E i documenti per la Questura?

Questo è il punto più delicato per chi affitta in Italia. Secondo Rental Scale-Up, una policy collegata limita la richiesta di email, numero di telefono e copia del documento, tranne quando lo richiede la legge.

In Italia comunicare i dati degli ospiti alla Questura tramite Alloggiati Web è un obbligo di legge. Quindi l'eccezione dovrebbe applicarsi. Al momento però non abbiamo trovato indicazioni di Airbnb dedicate all'Italia. Il consiglio pratico:

• chiedi solo i dati che ti servono per gli obblighi di legge;
• spiega nell'annuncio perché li chiedi;
• tieni d'occhio il Centro risorse di Airbnb nelle prossime settimane.

Per ripassare come funziona la comunicazione degli ospiti, leggi la nostra guida all'inserimento ospiti su Alloggiati Web.

Come lo gestisci con Easybnb

Due delle cose toccate da queste regole sono proprio l'arrivo e la partenza dell'ospite. Con Easybnb il self check-in con documento e selfie raccoglie i dati che servono per legge, e Alloggiati Web e Istat partono in automatico. Non devi chiedere copie dei documenti in chat. I codici porta si attivano all'arrivo e scadono alla partenza: così l'accesso finisce davvero al check-out. Se gli ospiti ti fanno domande sulle nuove regole, la chat unica con bozze di risposta AI ti aiuta a rispondere in fretta e sempre allo stesso modo, su tutti i portali.

Domande frequenti

Posso ancora chiedere agli ospiti di lasciare la casa in ordine?

Sì, se le richieste sono leggere e ragionevoli. Per esempio: piatti usati nel lavello, asciugamani raccolti, rifiuti nei contenitori di casa. Non puoi chiedere lavori che di solito fa chi pulisce.

Le nuove regole valgono anche per le prenotazioni già confermate?

No. Valgono per le prenotazioni effettuate dal 20 novembre 2026. Secondo Rental Scale-Up, quelle fatte prima di quella data non sono interessate.

Se un ospite fa danni, posso applicare una penale?

No, le multe decise dall'host non sono più ammesse. Per i danni Airbnb ti rimanda ad AirCover e alla sua procedura.

Posso ancora chiedere il documento d'identità agli ospiti?

Le limitazioni prevedono un'eccezione quando la legge lo richiede, e in Italia la comunicazione degli ospiti alla Questura è obbligatoria. Chiedi solo i dati necessari e controlla eventuali indicazioni di Airbnb dedicate all'Italia.