Il regolamento condominiale può vietare di affittare su Airbnb?

Sì, il regolamento condominiale può vietarti gli affitti brevi, ma solo in certi casi. Il divieto vale se è scritto in un regolamento contrattuale, cioè accettato da tutti i proprietari o richiamato nel tuo atto d'acquisto, ed è formulato in modo chiaro. Un regolamento approvato a maggioranza in assemblea non può toglierti il diritto di usare casa tua come vuoi.

Qui trovi cosa dice la legge, come capire che tipo di regolamento hai e cosa fare se il condominio ti manda una diffida.

Cosa dice la legge

La regola base è nell'articolo 1138 del Codice civile (Regio Decreto 16 marzo 1942, n. 262, nel testo modificato dalla riforma del condominio, legge 11 dicembre 2012, n. 220). Dice due cose importanti per te:

• il regolamento si approva in assemblea con una maggioranza qualificata;
• le norme del regolamento non possono in alcun modo ridurre i diritti di ciascun condomino che risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni.

Tradotto: l'assemblea può decidere come si usano le parti comuni. Non può decidere da sola cosa fai dentro il tuo appartamento. Per limitare l'uso della proprietà privata serve il consenso del proprietario, cioè il tuo o quello di chi ti ha venduto la casa.

Gli affitti brevi sono locazioni a tutti gli effetti. L'articolo 4 del decreto legge 24 aprile 2017, n. 50 le definisce come locazioni di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni. Non sono di per sé un'attività alberghiera.

Regolamento contrattuale o assembleare: come capire quale hai

È la domanda da cui dipende tutto. I due tipi si somigliano sulla carta, ma hanno un peso molto diverso.

Regolamento assembleare

• È votato a maggioranza in assemblea.
• Regola le parti comuni: scale, cortile, ascensore, orari, pulizie, rumori.
• Non può vietarti di affittare il tuo appartamento, né per brevi periodi né per lunghi.

Regolamento contrattuale

• Di solito lo prepara il costruttore e viene richiamato e accettato in ogni atto di vendita. Oppure è approvato all'unanimità da tutti i proprietari.
• Può contenere limiti all'uso dei singoli appartamenti, per esempio il divieto di destinarli ad albergo, pensione, affittacamere o simili.
• Per valere contro di te, deve essere richiamato nel tuo atto d'acquisto oppure trascritto nei registri immobiliari.

Esempio pratico. Hai comprato nel 2015. Nel tuo rogito c'è scritto che l'acquirente "dichiara di conoscere e accettare il regolamento di condominio" allegato. Quel regolamento è contrattuale e ti vincola. Se invece il regolamento è stato votato in assemblea nel 2023 a maggioranza, senza il tuo voto favorevole, un divieto di affitti brevi lì dentro non può limitare la tua proprietà.

Il divieto deve essere scritto in modo chiaro

Anche con un regolamento contrattuale, non basta una frase vaga. I giudici tendono a interpretare in modo restrittivo i limiti all'uso della proprietà privata. Conta molto la formulazione:

• una clausola che vieta esplicitamente le locazioni turistiche o brevi è il caso più chiaro;
• una clausola che vieta di usare gli appartamenti come albergo, pensione o affittacamere va letta nel dettaglio, perché si discute se comprenda o no l'affitto breve di un intero appartamento;
• una clausola generica tipo "destinazione a civile abitazione" è la più incerta.

Su questi punti le sentenze non sono tutte uguali. Ne abbiamo parlato in Nuova sentenza: se il regolamento lo vieta, stop agli affitti brevi. Per questo, se c'è una clausola che ti riguarda, il parere di un avvocato esperto di condominio vale più di qualsiasi post sui social.

Cosa può fare davvero il condominio

Anche se non può vietarti di affittare, il condominio può comunque:

• fissare regole sulle parti comuni valide per tutti, ospiti compresi (orari di silenzio, uso dell'ascensore, rifiuti);
• chiederti di rispettare il regolamento e di farlo rispettare ai tuoi ospiti;
• contestare danni o disturbi concreti causati dagli ospiti;
• decidere su installazioni nelle parti comuni, come cassette portachiavi sul portone o sul muro condominiale.

Quello che non può fare è trattarti diversamente dagli altri condomini solo perché affitti, né approvare a maggioranza un divieto che limita la tua proprietà.

Hai ricevuto una diffida dal condominio: cosa fare

1. Non ignorarla. Rispondi per iscritto, con calma, entro un tempo ragionevole.
2. Recupera il tuo rogito e verifica se richiama o allega il regolamento di condominio.
3. Chiedi all'amministratore copia del regolamento e la delibera con cui è stato approvato. Così capisci se è contrattuale o assembleare.
4. Leggi la clausola esatta che ti viene contestata. Copia le parole, non riassumere.
5. Controlla di essere in regola con tutto il resto: CIN esposto, comunicazioni Alloggiati Web, tassa di soggiorno. Se ti manca il codice, parti da CIN affitti brevi: come richiederlo e dove inserirlo. Una posizione pulita ti rende più forte in qualsiasi discussione.
6. Fatti assistere da un avvocato se la clausola esiste ed è scritta in modo esplicito, o se il condominio minaccia una causa.

Una lite condominiale si vince prima di tutto con i documenti: rogito, regolamento, delibere. Tienili in una cartella sempre a portata di mano.

Gli errori più comuni degli host

• Pensare che un voto in assemblea basti a bloccarti. Non basta, se il regolamento è assembleare e non hai accettato quel limite.
• Pensare il contrario: "tanto nessuno può vietarmelo". Se hai firmato un rogito che richiama un regolamento contrattuale con un divieto chiaro, quel divieto ti vincola.
• Non leggere il proprio rogito. La risposta spesso è lì, in una riga.
• Comprare casa per fare affitti brevi senza controllare il regolamento prima. Va verificato prima del compromesso, non dopo.
• Sottovalutare i rapporti con i vicini. Ospiti rumorosi, chiavi lasciate in giro e portone aperto sono il motivo più frequente per cui un condominio si mette contro un host.
• Installare cassette portachiavi sulle parti comuni senza permesso. Sono parti di tutti, e quindi decide il condominio.

Se stai valutando se convenga l'affitto breve o quello tradizionale in un palazzo con un regolamento restrittivo, può esserti utile Affittare casa da privato: locazioni turistiche vs affitto tradizionale.

Come lo gestisci con Easybnb

Easybnb non risolve una questione legale con il condominio. Però ti aiuta a eliminare i motivi di attrito più comuni con i vicini:

• Niente chiavi in giro né cassette sul portone. I codici porta si attivano all'arrivo dell'ospite e scadono alla partenza.
• Sai chi entra nel palazzo. Il self check-in chiede documento e selfie, e le comunicazioni Alloggiati Web e Istat partono in automatico.
• Regole del palazzo spiegate prima dell'arrivo. Dalla chat unica mandi a tutti gli ospiti, da qualsiasi portale, le regole su rumori, rifiuti e parti comuni. Le bozze di risposta AI ti fanno risparmiare tempo.

Meno disturbi e più controllo vogliono dire meno lamentele in assemblea.

Domande frequenti

L'assemblea può vietare gli affitti brevi a maggioranza?

No. Secondo l'articolo 1138 del Codice civile, il regolamento non può ridurre i diritti che ogni condomino ha sul proprio appartamento. Per un limite del genere serve un regolamento contrattuale, cioè accettato da tutti o richiamato nell'atto d'acquisto.

Come faccio a sapere se il mio regolamento è contrattuale?

Controlla il rogito: se richiama o allega il regolamento e dice che lo accetti, è molto probabile che sia contrattuale. Chiedi anche all'amministratore come e quando è stato approvato. Nel dubbio, fallo verificare da un avvocato o dal notaio.

Un divieto di usare la casa come "albergo" o "pensione" vale anche per Airbnb?

Dipende da come è scritta la clausola e da come la interpreta il giudice. Non c'è una risposta valida per tutti. Se nel tuo regolamento c'è una frase di questo tipo, fatti dare un parere legale prima di decidere.

Il condominio può obbligarmi a togliere la cassetta portachiavi?

Se è installata sulle parti comuni, come il portone o il muro esterno, la decisione spetta al condominio. Dentro la tua proprietà la situazione è diversa. In ogni caso, un sistema con codici temporanei evita del tutto il problema.