Quanto guadagna davvero ogni casa: fatturato non è guadagno

Il fatturato ti dice quanto entra. Il guadagno ti dice quanto ti resta dopo aver pagato tutto. Se gestisci più di un appartamento, devi fare questo conto casa per casa, ogni mese. Altrimenti rischi di premiare la casa sbagliata.

Perché il fatturato inganna

Quando apri l'estratto di Airbnb o Booking vedi un numero grande e rassicurante. È normale prenderlo come misura del successo. Ma quel numero non tiene conto di tutto quello che hai speso per arrivarci.

Pensa a due appartamenti nella stessa zona:

• Il primo incassa di più, ma ha soggiorni brevissimi. Ogni uscita significa una pulizia, un cambio biancheria, un check-in da gestire.
• Il secondo incassa un po' meno, ma ha soggiorni più lunghi. Meno pulizie, meno lavanderia, meno consumi a ogni cambio.

A guardare solo gli incassi, il primo sembra il migliore. A guardare l'utile, potrebbe non esserlo affatto. Lo scopri solo se metti in fila anche i costi.

Quali costi devi contare per ogni casa

Il guadagno vero è semplice da definire: incassi meno costi. Il difficile è non dimenticare nessuna voce. Ecco quelle che di solito pesano di più:

• Commissioni dei portali: quello che Airbnb, Booking e gli altri trattengono su ogni prenotazione.
• Pulizie e lavanderia: si moltiplicano con il numero di check-out, non con le notti.
• Consumabili: carta, sapone, caffè, kit di cortesia, prodotti per la pulizia.
• Utenze: luce, gas, acqua, internet.
• Manutenzione: la caldaia che si rompe, la lavatrice da sostituire, il rubinetto che perde.
• Affitto o mutuo e condominio, se l'immobile non è libero da spese fisse.
• Software e servizi: gestionale, serrature, eventuali collaboratori o co-host.
• Tasse: dipendono dal regime che usi. Se applichi la cedolare secca, leggi quanto risparmi davvero con la cedolare secca.

Alcuni costi sono legati a una sola casa. Altri sono condivisi, come un abbonamento software o il commercialista. Per quelli condivisi scegli un criterio e tienilo fisso: dividerli in parti uguali, oppure in base alle notti vendute. L'importante è usare sempre lo stesso metodo, così i mesi restano confrontabili.

Come fare il conto anche senza software

Puoi partire con un foglio di calcolo. Funziona, se sei costante.

1. Un foglio per ogni casa, o una colonna per ogni casa nello stesso foglio.
2. Una riga per ogni movimento: data, descrizione, incasso o costo, importo.
3. Registra gli incassi netti ricevuti dai portali, non il prezzo pagato dall'ospite. Oppure registra il lordo e metti la commissione come costo separato. Scegli uno dei due metodi e non cambiarlo.
4. Inserisci ogni costo appena arriva: fattura dell'impresa di pulizie, bolletta, scontrino del ferramenta. Se aspetti fine mese, qualcosa sparisce.
5. A fine mese fai il totale: incassi meno costi, per ogni casa.
6. Confronta con i mesi precedenti, non solo con le altre case.

Il limite di questo metodo non è la difficoltà. È il tempo. Ogni prenotazione, ogni cancellazione e ogni fattura va copiata a mano. Basta saltare qualche settimana e il foglio non è più affidabile. E un conto sbagliato è peggio di nessun conto, perché ti fa prendere decisioni con sicurezza ma nella direzione sbagliata.

Se vuoi approfondire il metodo, abbiamo scritto una guida su come calcolare quanto guadagni davvero al netto.

Cosa fare quando hai i numeri

Sapere l'utile di ogni casa serve a decidere. Ecco qualche domanda che diventa facile quando hai i dati sotto mano:

• Conviene alzare il soggiorno minimo? Se le pulizie si mangiano gran parte del guadagno sulle notti singole, forse sì.
• Quella casa vale la fatica? Se incassa bene ma l'utile è basso mese dopo mese, devi capire dove perdi: prezzi, costi o entrambi.
• Il fornitore delle pulizie è ancora conveniente? Se il costo cresce più degli incassi, è il momento di parlarne.
• Una spesa straordinaria ha senso? Rifare il bagno o cambiare i materassi ha un costo. Con lo storico vedi in quanto tempo quella casa può ripagarlo.
• Ti conviene gestire da solo o delegare? Su questo trovi un confronto in software o property manager: cosa costa meno davvero.

Il confronto più utile spesso non è tra case diverse, ma tra la stessa casa in mesi diversi. Così vedi se un cambio di prezzo, di regole o di fornitore ha funzionato davvero.

Come lo fa Easybnb

Noi gestiamo case a Roma ogni giorno, e il foglio di calcolo l'abbiamo usato a lungo. Per questo in Easybnb abbiamo messo la contabilità per casa.

In pratica:

• Vedi incassi, costi e utile per ogni appartamento, separati, senza dover ricostruire niente a mano.
• I numeri si aggiornano a ogni prenotazione e a ogni fattura. Non devi aspettare fine mese per sapere come sta andando.
• Hai il confronto mese per mese, così capisci subito se una casa sta migliorando o peggiorando.

Il risultato è che il conto che prima facevi la domenica sera, quando avevi tempo, adesso è lì ogni volta che apri l'app. E le decisioni le prendi guardando l'utile, non solo il fatturato.

Prova con le tue case

Il modo migliore per capire se ti serve è vedere i numeri delle tue case. Puoi provare Easybnb gratis per 7 giorni, oppure chiederci una demo: ti mostriamo come funziona la contabilità per casa e rispondiamo alle tue domande.

Domande frequenti

Qual è la differenza tra fatturato e guadagno in un affitto breve?

Il fatturato è quanto incassi dalle prenotazioni. Il guadagno, o utile, è quello che resta dopo aver tolto tutti i costi: commissioni, pulizie, utenze, manutenzione, consumabili, tasse e spese fisse dell'immobile.

Come divido i costi in comune tra più appartamenti?

Scegli un criterio e usalo sempre. I più semplici sono la divisione in parti uguali o in proporzione alle notti vendute da ogni casa. Cambiare metodo da un mese all'altro rende i confronti inutili.

Ogni quanto devo controllare l'utile di ogni casa?

Almeno una volta al mese, confrontandolo con i mesi precedenti. Se i dati si aggiornano da soli a ogni prenotazione e fattura, puoi guardarli anche più spesso e accorgerti prima dei problemi.

Basta un foglio Excel per fare la contabilità per casa?

Sì, se sei costante e registri ogni movimento appena succede. Il rischio è dimenticare voci o rimandare l'aggiornamento. Un gestionale che aggiorna i numeri a ogni prenotazione e fattura ti toglie questo lavoro.