Cedolare secca affitti brevi: 21% o 26%? E quando si paga

Se affitti una sola casa con contratti brevi, paghi il 21%. Se ne affitti due, una resta al 21% e l'altra va al 26%. Sei tu a scegliere quale. Dalla terza casa in poi, dal 2026, non sei più un privato: la legge presume che fai attività d'impresa. Per il versamento: il secondo acconto si paga entro il 30 novembre. Nel 2026 cade di lunedì, quindi la scadenza resta quella.

Cosa dice la regola oggi

Le norme sono tre, e si sommano:

• Art. 4 del D.L. 50/2017: è la base. Applica la cedolare secca agli affitti brevi, cioè fino a 30 giorni, fatti da privati, anche tramite portali. Testo su Normattiva.
• Legge di Bilancio 2024 (Legge 30 dicembre 2023, n. 213, art. 1, comma 63): ha portato l'aliquota al 26%. Resta però il 21% su una casa, scelta da te. Testo su Normattiva.
• Legge di Bilancio 2026 (Legge 30 dicembre 2025, n. 199, art. 1, comma 17): abbassa il numero di case che puoi affittare in breve senza diventare impresa. Prima l'impresa scattava dalla quinta casa, ora scatta dalla terza. Testo su Normattiva. Per una sintesi tecnica c'è anche la scheda di MySolution del 5 gennaio 2026.

In pratica, dal 2026:

• 1 casa: cedolare al 21%.
• 2 case: una al 21%, l'altra al 26%.
• 3 o più case: presunzione di attività d'impresa. Niente cedolare secca, serve la Partita IVA.

Abbiamo approfondito le soglie e il passaggio alla Partita IVA in questa guida sulla cedolare secca 2026.

Quale casa metto al 21%?

Decidi tu. La legge non dice che il 21% spetta alla prima casa affittata, a quella dove abiti o alla prima prenotazione dell'anno. L'Agenzia delle Entrate lo ha chiarito nella circolare n. 10/E del 2024: la scelta la fai in dichiarazione dei redditi.

La regola pratica è semplice: metti al 21% la casa che incassa di più. La cedolare si calcola sul canone lordo, senza togliere spese. Quindi ogni euro dell'appartamento più redditizio pesa di più.

Esempio. Hai due appartamenti a Roma. L'appartamento A incassa 20.000 euro lordi in un anno, l'appartamento B 12.000.

• A al 21% e B al 26%: 4.200 + 3.120 = 7.320 euro.
• A al 26% e B al 21%: 5.200 + 2.520 = 7.720 euro.

Stesse case, stessi incassi: con la scelta giusta paghi 400 euro in meno. Per fare i tuoi conti puoi partire da come si calcola la cedolare al 21% e al 26%.

E la ritenuta del 21% di Airbnb e Booking?

Qui nasce molta confusione. Il portale che incassa per tuo conto ti trattiene il 21% su tutte le case, anche su quella che andrà al 26%. Questa ritenuta è un anticipo, non l'imposta finale.

Quindi, se hai due case:

• sulla casa al 21%, la ritenuta copre più o meno tutta l'imposta;
• sulla casa al 26%, in dichiarazione devi versare la differenza, cioè circa il 5% in più.

Gli importi trattenuti li trovi nella Certificazione Unica dei portali. Qui spieghiamo come funziona la ritenuta e come recuperarla in dichiarazione.

Quando scade il prossimo versamento?

La cedolare secca segue le stesse regole di acconto dell'IRPEF. Le scadenze sono:

1. 30 giugno: saldo dell'anno prima e prima rata di acconto per l'anno in corso.
2. 30 novembre: seconda rata di acconto. Nel 2026 il 30 novembre è lunedì: la scadenza è quel giorno.

Come funziona l'acconto, in breve:

• di norma è il 100% della cedolare dovuta per l'anno precedente, cioè quella della dichiarazione presentata nel 2026 sui redditi 2025;
• se l'importo non supera 51,65 euro, l'acconto non è dovuto;
• se è di almeno 257,52 euro, si divide in due rate: 40% a giugno, 60% a novembre;
• sotto quella soglia si paga tutto in un'unica rata a novembre.

Come si paga:

• con Modello Redditi: paghi con F24, codice tributo 1841 per la seconda rata di acconto della cedolare secca;
• con 730 e sostituto d'imposta: il secondo acconto ti viene trattenuto dalla busta paga o dalla pensione di novembre. Controlla il cedolino.

L'importo esatto è già indicato nel prospetto di liquidazione del tuo 730 o del Modello Redditi. Partire da lì è il modo più sicuro.

Ho preso una seconda casa nel 2026: cambia l'acconto?

L'acconto di novembre 2026 si calcola di norma sull'anno 2025 (metodo storico). Se nel 2025 avevi una sola casa, l'acconto è basato su quella. La differenza dovuta per la seconda casa al 26% la paghi con il saldo, a giugno 2027. Con il metodo storico non rischi sanzioni per aver versato poco.

Al contrario, se nel 2026 incassi molto meno del 2025, puoi calcolare l'acconto sulla stima dell'anno in corso (metodo previsionale). Però se sbagli per difetto paghi sanzioni e interessi. Fallo solo con il tuo commercialista e con numeri alla mano.

Gli errori più comuni

• Pensare che il 21% spetti alla prima casa affittata. Non è così: scegli tu, e conviene scegliere quella che incassa di più.
• Credere che la ritenuta del portale chiuda il conto. Sulla seconda casa resta da versare la differenza tra 21% e 26%.
• Usare ancora le soglie vecchie. Fino al 2025 restavi privato fino a quattro case. Dal 2026 con la terza casa scatta l'impresa, e la cedolare non si applica più.
• Dimenticare le prenotazioni dirette. Su quelle nessuno ti trattiene niente: l'imposta la paghi tutta tu, in dichiarazione e con gli acconti.
• Non controllare la busta paga di novembre. Se hai fatto il 730 senza sostituto, o hai chiesto di non pagare l'acconto, il versamento spetta a te con F24.
• Sommare a occhio gli incassi dei portali. Usa le Certificazioni Uniche. Ecco come scaricarle da Airbnb e Booking.

Cosa fare adesso, in pratica

1. Conta quante case affitti con contratti brevi nel 2026.
2. Se sono due, guarda quale incassa di più: quella andrà al 21% nella prossima dichiarazione.
3. Apri il prospetto del 730 o del Modello Redditi e verifica l'importo della seconda rata di acconto.
4. Se paghi con F24, versa entro il 30 novembre con codice 1841.
5. Se sei a tre case o più, parla subito con un commercialista: la Partita IVA cambia tutto il quadro fiscale.

Questo articolo spiega le regole generali. Per la tua situazione, ad esempio case in comproprietà o redditi misti, fai sempre un controllo con il tuo commercialista.

Domande frequenti

Posso cambiare ogni anno la casa che metto al 21%?

Sì. La scelta si fa in dichiarazione dei redditi, anno per anno. Conviene sempre metterla sulla casa che ha incassato di più in quell'anno.

Se affitto solo una casa pago sempre il 21%?

Sì, se è l'unica casa che affitti con contratti brevi e hai scelto la cedolare secca. Il 26% riguarda solo le case oltre la prima.

Con tre appartamenti posso ancora usare la cedolare secca?

Dal 2026 no. Con tre o più appartamenti in affitto breve la legge presume che fai attività d'impresa: servono la Partita IVA e il regime fiscale d'impresa.

Il secondo acconto di novembre lo paga Airbnb con la ritenuta?

No. La ritenuta del portale è un anticipo sulle singole prenotazioni. L'acconto è un versamento a parte, calcolato sulla dichiarazione dell'anno prima. Lo paghi con F24 oppure ti viene trattenuto in busta paga se hai fatto il 730 con sostituto d'imposta.